購屋族注意!新制上路改寫房市規則

購屋族注意!新制上路改寫房市規則

健全房市政策陸續登場,從限貸、《平均地權條例》陸續上路,嚴格控管預售屋,再到囤房稅2.0、虛坪改革,若全部上路,臺灣房市結構將有重大改變,買房不得不慎。(圖/財訊提供)

根據《財訊》報導,高房價惹出民怨,健全房市政策一波接一波。繼《平均地權條例》及租金補貼2.0方案上路後,又傳出最快將在2024年7月實施「囤房稅2.0」;此外,內政部也有意推動公設比降至25~30%的「虛坪改革」。雖然兩案都仍待討論,有可能要等到明年立法院改選後纔有機會排入審議,但一大串房市改革措施,到底會對房市產生多大影響?

所謂囤房稅,就是房屋稅,意指除自住房屋外,擁有1間以上非自用房屋所徵收的稅率;政府計劃提高非自用住宅的稅率,從原本的1.5至3.6%,調升爲2至4.8%之間,並將統計方式改爲全國歸戶。

置產族轉向 自住客好議價

《財訊》報導指出,其實囤房稅已行之有年,但原本房屋稅屬於地方稅,過去各縣市訂定的稅率不一,甚至有些縣市並未制定。因此這次中央強制規定地方政府必須制定差別稅率,原有稅率也要提高,因此稱爲「囤房稅2.0」。

房屋稅計算稅基項目中,「構造單價」是最重要關鍵因子。所以當2015年臺北市大調30年未動過的房屋構造單價時,業內就試算過豪宅房屋稅,當時剛完工的敦化南路1段、市民大道口「敦南樞苑」,房屋構造標準單價爲62314元,對比2005年完工的「仁愛帝寶」爲29653元,以自用稅率試算,「敦南樞苑」1年房屋稅高達140萬元,而「仁愛帝寶」僅43萬元。由此可見,新建案將成爲重災戶。

高源不動產估價師事務所所長陳碧源指出,「囤房稅2.0」上路後,會產生3個重大影響。

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《財訊》分析,首先,對於購買者來說,未來房屋恐「新不如舊」。由於新屋的房屋稅比舊屋高出許多,即使舊屋「稅率」再高,但隨着房屋構造標準單價會折舊,「房屋現值」下降,未來新、舊屋的囤房稅可能差距拉大。住商不動產企研室執行總監徐佳馨舉例,臺北市大安區某老舊公寓,1年房屋稅僅1萬元,假設稅率拉高到4.8%,乘以4倍,也才4萬元。因此不論是對自住或投資客來說,都可能會直接影響購買新屋的意願。

第2,建商新屋去化能力降低,自住客議價空間變大。不可否認,過去臺灣人很愛買房置產,一直是建商新建案的主力;未來一旦囤房稅上路後,置產客下手標的轉向舊房子,新屋市場供需將受到衝擊,新屋的交易量不僅可能下滑,價格再大幅上漲的空間也已經不大,自住客甚至因此會有較大的議價空間。

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